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【博永行业】如何理解当前的房地产板块?

发布时间:2022-04-01

3月,受国内疫情回升、需求端偏弱及影响,克尔瑞百强房企销售金额预计同比下滑近50%。与此同时,地产板块近期表现亮眼,如何理解当前地产板块?

2021年下半年以来,行业先后经历了供给挤压(土地、原材料、资金价格上涨)、需求收缩(销售低迷)。供给挤压冲击行业的利润表。需求端(购房者)是房企最主要的外部融资资金来源,需求收缩冲击了房地产企业的现金流。在其他外部融资渠道(如银行贷款等)受阻的前提下,行业整体债务风险加大。部分头部规模房企资金链开始出现问题,无法按时交付项目、兑付债务、披露年报。

虽然地产调控政策在2021年4季度出现转向,但由于最大的外部资金来源(购房者)持续回落,债务刚性,在不能获得强有力外部融资支持的前提下,行业债务风险加大。

二级市场去年3季度开始市场在逐步对行业债务风险定价,行业整体估值下沉,部分优质央企地产PB一度下降到0.8倍以下。2021年4季度,调控政策明确转向后,行业内部分资金实力雄厚和外部融资渠道畅通的房开企业开始经历提估值的过程。而估值提升在行业内也有分化。部分高杠杆民企由于外部融资受阻,债务风险未解除,估值随着销售的下滑进一步下沉。

2022年3月,国内疫情反弹影响消费,地产销售进一步走弱,行业债务风险加大。同时,疫情下地产稳内需的要求提升,地产政策需求端发力,降低贷款利率和购房门槛,刺激需求端;银行间市场批准部分地产企业注册中票,为地产提供流动性支持;国有大行表态支持地产合理融资需求。政策进一步提升行业估值。

当前,行业销售环境较弱的情况下,部分头部企业估值抬升,股价新高,充分定价了债务风险缓释,部分定价了未来可能的销售改善及行业集中度提升。

关注2个可能的预期差,一是当前资金储备丰富,具备逆周期扩张能力的房开企业,未来的增长可能超预期;部分低估值、仍受潜在债务风险压制的二线房企,若未来债务风险能得到化解,估值有修复空间。


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